Нова редакція договору по паркінгу

Юристи будинку проаналізувавши діючий договір по обслуговуванню паркінгу, дійшли висновків, що договір не відповідає вимогам ЦК України, в договорі описання пунктів та розділів не відповідає дійсності, а через це може порушувати права сторін. Для виправлення ситуації запропоновано прийняти нову редакцію договору. Далі роз'яснення щодо різниці мід редакціями.

Оскільки, згідно закону України "Про ОСББ", утримання гаражів (паркінгів) не є діяльністю, що дозволяється законом. Але, в силу унікальності архітектурного проекту нашого будинку, де, згідно сертифікату та технічної документації, підземний паркінг є невідємною частиною будинку та загальнобудинкові системи переплетені з системами паркінгу та не є відокремими системами, власники машино-місць з самого початку доручили організувати утримання паркінгу ОСББ. Таким чином назва договору стала такою:

ДОГОВІР  ПРО ВІДШКОДУВАННЯ ВИТРАТ З УТРИМАННЯ БУДИНКУ ВЛАСНИКАМИ МАШИНОМІСЦЬ

Стара назва договору

ДОГОВІР № __ ПРО УЧАСТЬ У ВИТРАТАХ З УТРИМАННЯ ПАРКІНГУ

порушує права ОСББ, тому що вказаний від діяльності не дозволяє закон "Про ОСББ".

Вступ до договору пропонує зміни форми договору з індивідуального до форми колективного договору.

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК «Верховина» в особі Голови Правління Опалинського А.І., який діє на підставі Статуту (далі – ОСББ), з однієї сторони, і власники машиномісць № 1 – 47 (далі – Власник), згідно державного реєстру майнових прав, з іншої сторони, уклали цей договір про таке:

Стара версія договору вигладає наступним чином:

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК «Верховина» в особі Голови
Правління Опалинського А.І, який діє на підставі Статуту (далі – ОСББ), з однієї сторони,
і Власник машиномісця № _____ в паркінгу, що розміщений в будинку
№109-А по проспекту Перемоги, 109-А в м.Києві, та ______ (далі – Власник), з іншої сторони, уклали цей договір про таке:

але через те, що частина власників машиномісць проігнорувало збори власників машиномісць та не підписало договори, склалась ситуація, коли права ОСББ можуть бути порушені не сплатою внесків за договором. Тому колективний договір пропонує колективне прийняття рішень, що фактично і відповідає існуючей ситуації.

Далі у цьому розділі доданий розділ "Терміни", в якому роз'ясняється, що є предметом договору, тобто про яке конкетно приміщення будинку йдеться, у витратах.

ТЕРМІНИ

Підземний рівень будинку - це приміщення, що розташоване у підземноиу рівні будинку у будівельних осях ______ та обмежено дверима. До організації утримання відноситься організація утримання самого приміщення та обладнання, що функціонує з метою його утримання; сходові клітини та двері, що закривають проход до цього приміщення.

Перший розділ. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

Зміни в цьому розділі потрібні, щоб описати ситуацію не гіпотетично, як в діючей редакції, а як є фактично. Не точність у формулюваннях може буди привідом для порушення прав сторін.

1.1. Згідно даного Договору Власник уповноважує ОСББ здійснити організацію надання послуг з утримання підземного рівня будинку, що розміщений в будинку №109-А по проспекту Берестейському (Перемоги) в м. Києві та забезпечити його комунальними послугами через внутрішньобудинкові мережі будинку, що пербуває в його управлінні, а власник у свою чергу зобовʼязується здійснювати відшкодування витрат на комунальні послуги та сплачувати за організацію надання послуг з утримання підземного рівня будинку.

1.2. Перелік послуг, яких ОСББ здійснює організацію:

• залучення охоронної компанії та організація контролю доступу на територію підземного рівню будинку, технічне обслуговування системи контролю доступу та відеоспостереження (шляхом залучення підрядної організації);

• Організація періодичного прибирання підземного рівню будинку (шляхом залучення підрядної організації) ;
• Організація технічного обслуговування мереж водопостачання, водовідведення, електропостачання та обладнання (шляхом залучення підрядної організації);
• Організація технічного обслуговування протипожежної автоматики, системи пожежогасіння та інші протипожежні заходи (шляхом залучення підрядної організації);
• Організація технічного обслуговування систем димовидалення та вентиляції (шляхом залучення підрядної організації);
• Організація виконання поточного ремонту мереж та приміщення підземного рівню будинку в межах кошторису.
• Відшкодування вартості витрат на організацію надання послуг (визначається згідно кошторису);

1.3. Перелік комунальних послуг, які ОСББ забезпечує через внутрішньобудинкові мережі будинку:

• Організація електропостачання (шляхом укладення договору з електропостачальною організацією);
• Організація холодного водопостачання та водовідведення;

1.4. Сторони за взаємною згодою визначили, що підземний рівень будинку не перебуває у власності ОСББ, а останній виконує свої функції лише в межах наданих повноважень, визначених, згідно укладеного договору з власниками машиномісць. Підземний рівень будинку, окрім машиномісць є власністью співвласників будинку.

В розділі перелічені послуги, з яких складається утримання, окремо вказані комунальні послуги, що надаються. Вимонами ЦК України є згадка про статус сторін щодо права власності на предмет утримання. Для порівняння, надаю стару редакцію цього розділу договору.

1.1. Предметом цього договору є забезпечення утримання паркінгу, що розміщений в
будинку №109-А по проспекту Перемоги, 109-А в м.Києві, а саме:
● цілодобова охорона і контроль доступу на територію паркінгу,
відеоспостереження;
● періодичне прибирання паркінгу;
● водопостачання, освітлення паркінгу та проїзної частини;
● технічне обслуговування мереж та обладнання;
● утримання та обслуговування протипожежних систем;
● утримання систем димовидалення та вентиляції;
● обслуговування споруди паркінгу.

В діючей редакції дуже коротко та не повно вказаний перелік послуг та серед послуг вказано водопостачання та освітлення. Тобто з тексту можно зробити висновки, що ОСББ перепродає комунальні послуги, що категорично заборонено законодавством та ставить під загрозу права ОСББ.

2. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ ОСББ

Нова редакція цього розділу більш чітко визначає обов'язки ОСББ. Означено, що послуги виконуються в рамках коштів, що отримуються від Власника.

2.1. ОСББ зобов’язане:

• Укласти необхідні договори з підрядними організаціями на надання послуг, що визначені згідно п.1.2. Договору та здійснювати оплату, згідно коштів, які отримані на підставі укладених Договорів з Власником;
• Виконувати організацію обслуговування підземного рівню будинку в межах коштів, що отримані на підставі укладеного Договору з Власником;
• Здійснювати контроль за своєчасністю надання послуг підрядними організаціями, згідно укладених договорів;
• Здійснювати облік доходів та витрат;
• повідомляти уповноваженого представника власників машиномісць про необхідність виконання ремонтних робіт, що не можливо виконати в межах затвердженого кошторису;
• надавати на вимогу уповноваженого представника власників машиномісць періодично та публікувати на дошці об’яв та на сайті щорічно інформацію про виконання робіт та використання отриманих коштів на утримання підземного рівня будинку.
• Виконувати умови договору в межах коштів, які отримані від власників машиномісць;

Зі старої версії прибрано, що утримання треба здійснювати, згідно законодавства, а про яку конкретно законодавчу базу йдеться немає інформації. Останній пунк перенесений у розділ 1.4 нової редакції, тому що це формулювання відноситься до предмету договору. Для порівняння наведу стару редакції цього пункту.

2.1. ОСББ зобов’язане:
● забезпечити обслуговування і утримання паркінгу якісно та відповідно до вимог
чинного законодавства України;
● здійснювати обслуговування і утримання паркінгу особисто та/або шляхом
укладання договорів із співвиконавцями на виконання окремих видів робіт;
● використовувати кошти, отримані від власників машиномісць, виключно у межах
затвердженого кошторису;
● при вчиненні фактичних і юридичних дій, пов'язаних з управлінням паркінгом,
повідомляти осіб, з якими він вчиняє правочини, про те, що він є управителем, а
не власником майна (паркінгу).

Нова редакція більш повне розписує права ОСББ

2.2. ОСББ має право:

• визначати порядок обслуговування, ремонту та утримання підземного рівню будинку, у тому числі порядок надання послуг, які здійснюються підрядними організаціями, але виключно в межах затвердженого кошторису;
• самостійно визначати підрядників (виконавців) послуг з метою забезпечення утримання підземного рівню будинку згідно п.1.1.;
• здійснювати перерозподіл коштів між статтями кошторису за виключенням статті «ремонтний фонд»;
• вносити зміни до даного договору щодо розміру та порядку розрахунків та вводити в дію новий кошторис за умови погодження кошторису з загальними зборами власників машиномісць;
• виставляти плату додаткових платежів (внесків), якщо такі погоджені з загальними зборами власників машиномісць;
• встановлювати правила користування піздемним рівнем будинку, режим охорони та допуск осіб на територію підземного рівня будинку, маршрути руху, схеми дій в особливих ситуаціях;
• вимагати від Власників машиномісць та інших осіб, допущених власником до користування його машиномісцями виконання «Правил користування Паркінгом», умов укладених Договорів та обов’язків, визначених цим Договором;
• звертатись з позовом до суду про стягнення заборгованості у разі несплати власником машиномісця внесків та платежів згідно даного Договору;
• призупинити організацію надання послуг повністю чи частково у звʼязку з несвоєчасною сплатою коштів власниками машиномісць та непокриття витрат у поточному місяці на організацію надання послуг і відшкодування комунальних послуг.

Для порівняня навожу стару редакцію договору:

2.2. ОСББ має право:
● вимагати від Власника сплати заборгованості за Договором у т.ч. шляхом
звернення до суду;
● припиняти обслуговування машиномісць Власника, який допустив борг по сплаті
внесків і платежів більш ніж за два місяця;
● визначати порядок обслуговування, ремонту та утримання паркінгу але
виключно у межах затвердженого кошторису;
● визначати виконавців окремих послуг з утримання паркінгу шляхом укладання
окремих договорів з виробниками, виконавцями, споживачами та контролювати
виконання умов таких договорів.

3. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ ВЛАСНИКА

В цьому розділі більш чітко розшифровані права та обов'язки Власника

3.1. Власник має право:

• використовувати спеціально відведене місце в підземному рівні будинку виключно для зберігання транспортного засобу;
• отримувати спеціальний ключ доступу до підземного рівню будинку;
• отримувати вчасно та відповідної якості послуги, що надаються підрядними організаціями за цим Договором;
• отримувати інформацію про перелік складових послуг, загальну суму місячного внеску, тощо.
• надавати письмові пропозиції щодо внесення змін до цього Договору.

3.2. Власник зобов’язаний:

• дотримуватися «Правил користування підземним паркінгом», пожежної, електробезпеки та санітарних норм;
• своєчасно, не пізніше 20 числа місяця за поточний місяць, вносити плату згідно діючого кошторису або інших платежів, які нараховані згідно даного договору;
• після розірвання договору повернути спеціальний ключ доступу;
• у разі несвоєчасної оплати, сплачувати пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення.
• Спільно з власниками машиномісць вживати заходів для внесення змін до даного Договору в частині оплати, у разі недостатності коштів на покриття витрат підрядних організацій та комунальних послуг для виконання даного договору ОСББ;
• Письмово, не пізніше десятити календарних днів з моменту зміни власника машиномісця повідомляти ОСББ з обовʼязковим наданням копій підтверджуючих документів (витягу);

Для порівняння наведу стару редакцію цього розділу.

3.1. Власник зобов’язаний:
● своєчасно, не пізніше 20 числа поточного місяця вносити плату (внески) за
утримання паркінгу;
● письмово в 10-ти денний термін повідомити ОСББ про зміну власника
машиномісця;
2
● дотримуватися правил користування підземним паркінгом, пожежної,
електробезпеки та санітарних норм;
● у разі несвоєчасної сплати платежів (внесків) за послуги сплачувати пеню у
розмірі подвійної ставки НБУ за кожен день прострочення.
3.2. Власник має право:
● отримувати вчасно та відповідної якості послуги за цим Договором;
● своєчасно отримувати інформацію від ОСББ про перелік складових послуг,
загальну суму місячного платежу, тощо.
● надавати письмово пропозиції щодо внесення змін до цього Договору.

 4. ЦІНА ТА ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ

В цьому розділі уточнені наступні деталі: визначається, що прийнятий зборами власників машиномсць кошторис є невід'ємною частиною цього договору, тобто ОСББ на цій підставі отримає право вказувати прийнятий розмір у рахунках; підкреслюється, що ціна на комунальні послуги визначається постачальником та визначений порядок введення нового кошторису.

4.1. Розмір плати на організацію надання послуг з утримання підземного рівня будинку визначається діючим кошторисом, який є невідʼємною частиною даного Договору;

4.2. Розмір плати з відшкодування вартості комунальних послуг визначається на підставі обсягу спожитих комунальних послуг за відповідний звітний місяць, згідно показників лічильників ХВП та електричної енергії за цінами, які застосовуються постачальником та розподілених пропорційно до кількості власників машиномісць;

4.3. Плата на організацію надання послуг з утримання паркінгу та відшкодування вартості комунальних послуг вноситься Власником не пізніше 20 числа місяця що є розрахунковим на поточний рахунок ОСББ.

4.4. ОСББ вводить в дію новий кошторис шляхом його розміщення на дошках оголошень будинку із зазначенням дати введення в дію. Новий кошторис є невідʼємною частиною даного Договору.

Для порівняння наведу стару редакцію договору. П 4.3. цей редакції обмежує права ОСББ про надання комунальної послуги з електроенергії за тарифами, що визначив постачальник через ще виник борг за спожиту електроенергію.

4.1. Внески(плата) за утримання паркінгу вноситься Власником не пізніше 20 числа
поточного місяця на розрахунковий рахунок ОСББ.
4.2. Розмір внесків на утримання паркінгу за одне машиномісце визначається відповідним
кошторисом, який розраховується Правлінням ОСББ у співпраці з Активом паркінгу на
основі фактичних витрат, із обов'язковим затвердженням Загальними зборами власників
машиномісць.
4.3. Компенсація вартості спожитої електричної енергії входить у розмір внесків,
встановлений п.4.2 цього Договору. У випадку необхідності встановлення додаткових
електроприладів, або обладнання машиномісця, вони підключаються до загальних мереж
в установленому порядку через індивідуальний лічильник і з додатковою оплатою по
показанням лічильника.

Цього розділу немає в старій редакції договору.

 5. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН. ПОРЯДОК ВИРІШЕННЯ СПОРІВ

5.1. За невиконання або неналежне виконання зобовʼязань Сторони несуть відповідальність, відповідно до чинного законодавства України. Порушення зобов’язання є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання.

5.2. ОСББ несе відповідальність за несвоєчасне перерахування підрядним постачальним організаціям коштів за надані послуги та спожиті комунальні послуги лише у разі належного виконання зобовʼязань з оплати власниками машиномісць.

5.3. У разі неналежного виконання обовʼязків власниками машиномісць, ОСББ здійснює розподіл нарахованих йому штрафних санкцій на власників машиномісць, пропорційно кількості зареєстрованих машиномісць у паркінгу.

5.4. Сторони не несуть відповідальність за порушення своїх зобов’язань за цим Договором, якщо воно сталося не з їх вини. Сторона вважається невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів для належного виконання зобов’язання.

5.5. ОСББ не несе відповідальності за стан, охорону та збереження транспортних засобів чи іншого майна, яке розміщується в підземному рівні будинку;

5.6. ОСББ несе відповідальність лише у разі наявності вини у діях його працівників;

5.7. З метою притягнення винної особи-підрядника до відповідальності, ОСББ разом із Власником вживають заходів для предʼявлення відповідних вимог та участі на стороні Власника машиномісця з метою відшкодування заподіяної шкоди та збитків.

Цього розділу не існувало в старий редакції. Цей розділ є спробою регламентувати порядок заключення та внесення змін до цього договору.

 6. ПОРЯДОК ПІДПИСАННЯ ДОГОВОРУ ТА ВНЕСЕННЯ ЗМІН ДО НЬОГО

6.1.  Підписання договору сторонами відбувається наступним чином:

6.1.1. з боку ОСББ договір підписує уповноважена особа;

6.1.2. з боку Власника підписання цього договору відбувається голосуванням на загальних зборах власників машиномісць. Договір рахується прийнятим, якщо на зборах власгників машиномісць за це питання проголосовано не менш ніж 24 голосами, де один голос – це одне машино-місце.

6.2. Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до рішення загальних зборів про розірвання або зміну умов;

6.3. Даний Договір може бути розірвано на вимогу ОСББ, про що останній направляє письмове повідомлення всім власникам машиномісць рекомендованим листом не пізніше ніж за 60 календарних днів до очікуваної дати розірвання;

6.4. Зміни до цього договору вносяться виключно шляхом підписання додаткових угод до цього Договору.

6.5.  Підписання додаткової угоді до цього договору сторонами відбувається наступним чином:

6.5.1. з боку ОСББ додаткову угоду до цього договору підписує уповноважена особа;

6.5.2. з боку Власника підписання додаткової угоди до цього договору відбувається голосуванням на загальних зборах власників машиномісць. Додаткова угода до цього договору рахується прийнятою, якщо на зборах власгників машиномісць за це питання проголосовано не менш ніж 24 голосами, де один голос – це одно машиномісце.

Цього розділу немає в старий редакції договору

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов'язків згідно з цим Договором внаслідок настання форс-мажорних обставин, що виникли після укладення Договору, і Сторони не могли передбачити їх.

7.2. Строк виконання зобов'язань відкладається на строк дії форс-мажорних обставин.

7.3. Сторони зобов'язані негайно повідомити про виникнення форс-мажорних обставин та протягом 14 днів з дати їх виникнення подати підтвердні документи відповідно до законодавства.

7.4. Настання форс-мажорних обставин підтверджується в порядку, встановленому чинним законодавством України.

7.5. Виникнення форс-мажорних обставин не є підставою для відмови Власника від сплати ОСББ вартості організації утримання паркінгу та комунальних послуг до моменту їх настання.

7.6. Якщо форс-мажорні обставини продовжуються понад один місяць, Сторони вирішують питання про доцільність продовження дії цього Договору. У випадку прийняття рішення про припинення його дії, Сторони укладають відповідну додаткову угоду.

7.7. Власник, підписуючи цей Договір, підтверджує, що введення воєнного стану Указом Президента України від 24 лютого 2022 року No 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» та його продовження, не може бути підставою для відмови від виконання взятих на себе зобов’язань відповідно до цього Договору.

8 ІНШЕ

8.1. Цей Договір складений українською мовою у одному примірнику, що зберігається у ОСББ. Кожен власник машиномісця може отримати копію цього договору за вимогою.

Для цієї редакції договору додаток № 1 потрібен для визначення хто має право голосувати (фактично узгоджувати та затверджувати) цей договір.

ДОДАТКИ

1. Витяг з державного реєстру майнових прав

РЕКВІЗИТИ ОСББ

ОСББ "ЖК ВЕРХОВИНА"

Адреса: м.Київ, пр.Берестейський (Перемоги), 109-А

Код за ЄДРПОУ: 43580256

п/р UA26 305299 0000026007015007629 у банку Приватбанку

Голова правління ОСББ _______________________/ А.Опалинський

МП                                          (підпис)                                     

Дотаток № 1 до Договору

Про відшколування витрат з утримання

будинку власниками машиномісць

від «___»__________ 2024 р.

Витяг з державного реєстру майнових прав

З довідкой з реєстру майнових прав № ____  від    згідно.

Голова правління ОСББ _______________________/ А.Опалинський